Comprar casa sem ter dinheiro guardado para a entrada parece impossível – mas não é. Se andas a adiar o sonho da casa própria porque não tens poupanças suficientes, há boas notícias: o crédito habitação com financiamento a 100% existe em Portugal e está acessível a determinados perfis de compradores, especialmente jovens à procura da primeira habitação.
Embora a maioria dos bancos exija entre 10% a 20% de capitais próprios, existem regimes e condições especiais que permitem financiar a totalidade do valor do imóvel, sem entrada inicial. A Garantia Pública do Estado, por exemplo, facilita o acesso ao financiamento a 100% para quem cumpre critérios específicos de idade e tipo de imóvel. Mas será que compensa? E que cuidados deves ter antes de avançar?
Neste artigo, vamos explicar quando e como é possível comprar casa sem entrada, quais os bancos que oferecem estas condições e que alternativas existem se não te enquadrares nos requisitos do crédito sem entrada.
É mesmo possível crédito habitação com financiamento a 100%?
Sim, é possível obter crédito habitação com financiamento a 100% em Portugal, mas apenas em circunstâncias muito específicas. O modelo tradicional dos bancos portugueses exige normalmente capitais próprios entre 10% e 20% do valor do imóvel, cumprindo as regras de prudência estabelecidas pelo Banco de Portugal.
Contudo, desde 2024, existe uma exceção importante dirigida a um público bem definido.
A Garantia Pública do Estado, implementada através do Decreto-Lei nº 44/2024, permite que jovens até aos 35 anos acedam a financiamento integral na compra da primeira habitação. Na prática, o banco financia 85% do valor do imóvel e o Estado garante até 15%, eliminando a necessidade de entrada inicial. Esta medida representa uma oportunidade concreta para quem não conseguiu acumular poupanças suficientes.
Para aceder a esta modalidade, é necessário cumprir requisitos específicos: ter morada fiscal em Portugal, rendimentos anuais não superiores a 80.000 € (8.º escalão do IRS), não ser proprietário de qualquer imóvel e destinar o crédito à primeira habitação própria e permanente. O valor máximo do imóvel varia, mas geralmente não ultrapassa os 450.000 €.
Fora deste programa governamental, obter financiamento a 100% sem garantias adicionais é praticamente impossível no mercado português atual. Os bancos avaliam criteriosamente o risco e aplicam rácios de financiamento conservadores, tornando o financiamento integral uma realidade apenas através do apoio estatal.
Garantia Pública do Estado: como funciona o 100% para jovens
A Garantia Pública do Estado representa uma solução concreta para jovens que não dispõem de poupanças suficientes para a entrada tradicional. Este mecanismo permite financiamento a 100% do valor da habitação, sendo que o Estado assume parte do risco perante os bancos através de uma garantia que cobre até 15% do montante do empréstimo.
Para aceder a esta garantia, é necessário ter entre 18 e 35 anos (inclusive) no momento da contratação e possuir domicílio fiscal em Portugal. O imóvel deve destinar-se à primeira aquisição de habitação própria e permanente, com valor de transação até 450.000 €, sendo considerado o menor entre o valor de aquisição e o de avaliação bancária.
Os rendimentos anuais dos candidatos não podem ultrapassar o 8.º escalão de IRS, ou seja, 83.696 € em 2025.
Na prática, este regime permite que os jovens avancem com a compra sem dispor da entrada de 10% a 20% habitualmente exigida pelos bancos. A garantia estatal funciona como uma almofada de segurança para a instituição financeira, facilitando a aprovação do crédito.
Contudo, cada banco mantém autonomia para avaliar a capacidade financeira do cliente e definir condições complementares, como o spread aplicado ou a necessidade de seguros específicos. O regime está disponível para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.
Condições dos principais bancos para crédito jovem até 100%
Os principais bancos portugueses disponibilizam crédito habitação jovem com financiamento a 100% através da Garantia Pública do Estado, mas com condições específicas que variam entre instituições. A elegibilidade base é comum: ter entre 18 e 35 anos (inclusive), domicílio fiscal em Portugal, rendimentos anuais até 80.000 € e não ser proprietário de qualquer habitação. O valor máximo do imóvel elegível situa-se nos 450.000 €.
No que toca a campanhas promocionais, o ActivoBank destaca-se com dois anos de spread zero, além de isenção de comissões iniciais até 720 €. O Santander oferece 1.000 € em compras para a casa como incentivo adicional aos clientes que contratam este produto.
O BPI mantém campanhas regulares com condições competitivas, enquanto a Caixa Geral de Depósitos e o Millennium BCP apostam na solidez institucional e campanhas sazonais.
A estrutura de financiamento é semelhante: 85% através do crédito bancário tradicional e até 15% cobertos pela Garantia do Estado, totalizando os 100%. Esta garantia permite ultrapassar o limite habitual de 90% do Loan-to-Value (LTV) sem necessidade de entrada inicial. Os spreads variam consoante o banco e o pacote de vinculações escolhido, sendo importante comparar ofertas considerando também seguros obrigatórios, comissões e taxas de esforço admitidas por cada instituição.
Alternativas e cuidados: quando o 100% não se aplica (ou não compensa)
Quando não se encaixa nos critérios do financiamento a 100% – seja por idade superior a 35 anos ou porque não é primeira habitação – existem estratégias alternativas viáveis. A mais comum é o financiamento tradicional até 90% do valor, exigindo entrada de 10% mais custos adicionais (IMT, escritura, IMI).
Por exemplo, numa casa de 200.000 €, é necessário reunir cerca de 25.000 € a 30.000 € em poupanças próprias.
O apoio familiar tornou-se uma solução frequente: doações de pais para filhos estão isentas de Imposto do Selo desde que declaradas às Finanças (obrigatório para valores superiores a 500 €). Esta opção reduz o esforço financeiro inicial e melhora as condições perante o banco, demonstrando maior solidez patrimonial.
Contudo, mesmo quando possível, o financiamento a 100% merece ponderação cuidadosa. Os riscos incluem prestações mais elevadas durante décadas, menor margem para imprevistos e exposição total às flutuações das taxas de juro Euribor. Com aumentos mensais de 100 € a 150 € quando os juros sobem 1%, o impacto no orçamento familiar pode ser significativo.
Antes de avançar, use simuladores online dos bancos para comparar cenários realistas e agende consultas presenciais em 2-3 instituições. Negociar spreads e analisar seguros associados pode poupar milhares de euros ao longo do contrato.
Lembre-se: o crédito habitação é um compromisso de 30-40 anos – decidir com informação previne arrependimentos futuros.
Avaliar antes de financiar a totalidade
O crédito habitação com financiamento a 100% é uma realidade em Portugal, mas não é solução universal. Se és jovem, procuras a primeira habitação e cumpres os critérios da Garantia Pública do Estado, podes evitar a necessidade de entrada inicial e concretizar o objetivo de ter casa própria mais cedo.
No entanto, é essencial avaliar com cuidado se o financiamento total se adequa à tua situação financeira, considerando o impacto de prestações mais elevadas e a sensibilidade a variações de juros.
Antes de avançar, usa simuladores online, compara as condições dos principais bancos e, sempre que possível, reúne algum capital próprio para reduzir o esforço mensal e melhorar as condições de crédito. Comprar casa sem entrada é possível – mas só compensa se for sustentável a longo prazo.
Perguntas frequentes
Não, fora da Garantia Pública do Estado. O financiamento a 100% está reservado a jovens até 35 anos através do regime de garantia estatal implementado em 2024. Quem não cumpre este critério de idade precisa de reunir entrada própria entre 10% e 20% do valor do imóvel, conforme as regras normais dos bancos portugueses.
Sim, desde que sejam primeira habitação própria e permanente. O imóvel não pode ser destinado a arrendamento, investimento ou segunda residência. Além disso, o valor considerado é sempre o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária, e o comprador não pode ser proprietário de qualquer outra habitação para usufruir do financiamento a 100%.
Normalmente não, porque a Garantia do Estado funciona como garantia perante o banco. Contudo, cada instituição mantém autonomia para avaliar o perfil de risco do cliente. Em situações de rendimentos instáveis ou histórico de crédito comprometido, o banco pode exigir fiador ou garantias adicionais mesmo com a garantia estatal, para dar financiamento a 100%.
Sim, porque o montante financiado é superior. Ao não fazer entrada inicial, o capital em dívida é maior, resultando em prestações mensais mais elevadas durante todo o prazo do empréstimo, com financiamento a 100%. A diferença pode atingir várias dezenas de euros mensais, dependendo do valor do imóvel e das taxas de juro aplicadas.
Sim, desde que ambos cumpram os requisitos individualmente. Os dois candidatos devem ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e rendimentos combinados até 80.000 € anuais. O imóvel deve ser primeira habitação para ambos e destinar-se a residência permanente do casal.
O prazo varia entre 2 a 6 semanas, consoante o banco e a complexidade da situação. O processo inclui análise de rendimentos, avaliação do imóvel e validação da garantia estatal. Ter documentação organizada (declarações de IRS, comprovativos de rendimento, contrato de promessa) acelera significativamente a tramitação.
Sim, mas com limites. A legislação portuguesa permite amortizações parciais anuais até 25% do capital em dívida em créditos a taxa variável, com comissão máxima de 0,5%. Em taxa fixa, a comissão pode atingir 2%. Verifique sempre as condições específicas do contrato antes de avançar com amortizações.
A situação torna-se mais delicada porque não há almofada de capital próprio investido. É crucial contactar imediatamente o banco para negociar moratória, carência de capital ou reestruturação do empréstimo. O seguro de desemprego pode cobrir prestações durante alguns meses, mas as condições variam consoante a apólice contratada.
Depende da situação individual. Financiar 100% permite comprar mais cedo, mas resulta em prestações superiores e maior custo total de juros. Juntar 10% de entrada reduz o esforço mensal e melhora as condições de spread, mas adia a compra. Simule ambos os cenários considerando poupanças atuais e capacidade de pagamento mensal.
Sim, atualmente o regime está disponível até 31 de dezembro de 2026. Os contratos de crédito devem ser celebrados até esta data para beneficiar da garantia estatal. Após este prazo, o Governo poderá prorrogar, alterar condições ou encerrar o programa, dependendo da avaliação dos resultados e da política habitacional futura.
