Comprar apartamento em Lisboa tornou-se um desafio que exige preparação e conhecimento detalhado do mercado. Entre preços medianos que variam significativamente de zona para zona, custos adicionais que podem representar 10% do valor total e um processo burocrático repleto de etapas, muitos compradores sentem-se perdidos ou acabam por pagar mais do que deveriam.
Sem informação clara sobre quanto custa realmente adquirir imóvel em cada freguesia, quais os encargos obrigatórios e como organizar o processo, o sonho da casa própria pode transformar-se numa fonte de ansiedade e erros caros. Este guia completo apresenta os preços actuais da habitação em Lisboa com base nos dados mais recentes do INE, detalha todos os custos associados – desde IMT e Imposto do Selo até escritura e comissões bancárias – e oferece um plano passo-a-passo para quem planeia avançar nos próximos 6 a 12 meses.
Ao longo do artigo, encontrarás informação prática, exemplos concretos de zonas e tipologias, e orientações que te ajudarão a tomar decisões fundamentadas e a evitar surpresas no orçamento.
Quanto custa comprar apartamento em Lisboa em 2026?
Antes de começar a visitar imóveis ou a calcular créditos habitação, é fundamental perceber o panorama real dos preços. Em 2026, comprar apartamento em Lisboa continua a ser um investimento significativo, mas com dados concretos consegues ajustar as expectativas e planear melhor.
Segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), no segundo trimestre de 2025, Lisboa registou o preço mediano mais elevado do país: 4.865 € por metro quadrado. Para teres uma referência prática, um apartamento T2 de 70 m² rondaria os 340.550 € a estes valores medianos. Já análises de mercado do final de 2025 apontam para preços medianos na capital ainda mais elevados, chegando aos 5.995 €/m² em algumas zonas.
Estes números refletem uma tendência de subida consistente. O Índice de Preços da Habitação (IPHab) aumentou 9,1% em 2024, acelerando 0,9 pontos percentuais face a 2023. Em 2025, a tendência manteve-se: o preço mediano nacional atingiu 2.065 €/m² no segundo trimestre, representando uma subida homóloga de 19% – o ritmo de crescimento mais acelerado registado.
Traduzindo para o teu dia-a-dia: se em 2024 podias encontrar apartamentos em certas zonas de Lisboa por valores mais contidos, hoje o mercado está claramente mais pressionado. A procura mantém-se elevada, impulsionada por portugueses, investidores e emigrantes que querem regressar, enquanto a oferta não acompanha.
O que esperar em 2026? Os especialistas não preveem correções significativas a curto prazo. Os preços devem continuar a valorizar, especialmente nas zonas urbanas consolidadas como Avenidas Novas, Campo de Ourique ou Alvalade.
Para quem está a planear comprar nos próximos meses, o conselho é claro: define bem o orçamento, não esperes por baixas milagrosas e concentra-te em áreas onde o preço ainda permita entrar no mercado sem comprometer toda a estabilidade financeira.
Preços por zona: como ler os dados oficiais e comparar bairros
Quando se procura comprar apartamento em Lisboa, a primeira pergunta que surge é inevitável: quanto custa? A resposta depende muito da zona escolhida, e felizmente existem dados oficiais que permitem comparar preços de forma objetiva.
O Instituto Nacional de Estatística (INE) disponibiliza as “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local”, publicadas trimestralmente, que mostram o preço mediano por metro quadrado em diferentes níveis geográficos: município, freguesia e até sub-regiões.
Para aceder a esta informação, basta entrar no portal do INE e procurar por “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local”. Os dados mais recentes revelam, por exemplo, que no 2.º trimestre de 2025, o preço mediano em Lisboa era 4.492 €/m², enquanto municípios limítrofes como Odivelas apresentavam 3.048 €/m². Esta diferença traduz-se em valores muito concretos: um T2 de 70 m² custaria cerca de 314.440 € em Lisboa e 213.360 € em Odivelas.
Dentro da própria cidade, as variações entre freguesias são ainda mais relevantes para quem tem orçamento ajustado. Santa Clara destaca-se como a zona mais acessível de Lisboa, com preços em torno de 3.450 €/m², enquanto Arroios apresenta valores na ordem dos 4.216 €/m² a 5.284 €/m², dependendo da fonte e período analisado. Estas diferenças refletem não apenas a localização, mas também fatores como acessibilidade, proximidade ao centro e dinâmica de cada bairro.
Além dos dados trimestrais, o INE disponibiliza a plataforma GeoHab, uma ferramenta interativa que permite visualizar mapas com preços por área geográfica, facilitando comparações visuais. Para quem está a definir orçamento, vale a pena cruzar estas estatísticas oficiais com a realidade dos anúncios, verificando se os preços pedidos estão alinhados com as medianas da zona.
Ler estes dados ajuda a tomar decisões mais informadas. Se o orçamento permite 250.000 €, saber que em zonas periféricas como Santa Clara consegue-se um apartamento maior do que em Arroios pode redefinir prioridades.
A chave está em comparar zonas com características semelhantes e perceber onde o valor está mais equilibrado.
Custos totais para comprar em Lisboa: IMT, Imposto do Selo, escritura e banco
Quando compra um apartamento em Lisboa, o valor acordado com o vendedor representa apenas uma parte do investimento total. Os custos adicionais somam frequentemente entre 8% e 12% do preço de compra, dependendo do valor do imóvel e da forma de financiamento escolhida.
IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto sobre a compra de imóveis e varia conforme escalões progressivos. Para habitação permanente em 2026, os valores isentos aplicam-se até 106.346 €. Acima deste limite, as taxas oscilam entre 2% e 8%, aplicadas por escalões com parcelas a abater.
Num apartamento de 250.000 € destinado a habitação própria permanente, o IMT ronda os 7.247 €. Para imóveis acima de 1.150.853 €, aplica-se uma taxa única de 7,5%. Jovens até 35 anos beneficiam de isenção total de IMT até 330.539 €, uma vantagem significativa no mercado lisboeta.
Imposto do Selo
Este imposto incide duas vezes na compra: 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel e 0,6% sobre o montante do crédito habitação (se aplicável, quando o prazo excede cinco anos). No mesmo exemplo de 250.000 €, com financiamento de 220.000 €, paga 2.000 € de Imposto do Selo sobre a compra e 1.320 € sobre o crédito, totalizando 3.320 €.
A isenção para jovens cobre também este imposto até ao limite definido.
Custos de escritura e registo
Os emolumentos notariais e o registo predial rondam os 1.000 € a 1.500 €, dependendo do valor do imóvel e da entidade escolhida. Este custo cobre a formalização legal da compra e a inscrição do apartamento em seu nome na conservatória.
Comissões bancárias
Se recorrer a crédito habitação, o banco cobra uma comissão de abertura do processo, tipicamente entre 0,5% e 1% do valor financiado (1.100 € a 2.200 € num empréstimo de 220.000 €). Adicione ainda custos de avaliação do imóvel (250 € a 400 €) e despesas com seguros obrigatórios.
Exemplo prático
Apartamento T2 em Lisboa: 250.000 €
- IMT: 7.247 €
- Imposto do Selo (compra): 2.000 €
- Imposto do Selo (crédito): 1.320 €
- Escritura e registo: 1.200 €
- Comissões bancárias: 1.500 €
Total de custos adicionais: 13.267 € (cerca de 5,3%)
Passo a passo para comprar apartamento em Lisboa nos próximos 6-12 meses
Etapa 1: Definir o orçamento realista (Semanas 1-2)
Antes de começar a procurar, calcule quanto pode realmente investir. Além do preço do apartamento, conte com entrada de 10-20% do valor (residentes) e custos adicionais de 6-8% (IMT, Imposto de Selo, escritura, registo). Um apartamento de 250.000 € implica cerca de 40.000 € a 45.000 € iniciais.
Peça uma simulação de crédito habitação em 2-3 bancos para perceber que prestação mensal é aprovada com o seu rendimento. Evite o erro comum de visitar imóveis fora do orçamento – perde tempo e cria expectativas irrealistas.
Etapa 2: Obter pré-aprovação de crédito (Semanas 2-4)
Reúna os documentos necessários – NIF, comprovativos de rendimento dos últimos 3 meses, declaração de IRS, extratos bancários – e solicite pré-aprovação em pelo menos dois bancos. Este passo dá-lhe vantagem nas negociações e demonstra ao vendedor que é um comprador sério.
A pré-aprovação demora entre 1 a 3 semanas e permite começar visitas com segurança.
Etapa 3: Procurar e visitar apartamentos (Semanas 4-12)
Utilize portais imobiliários, contacte agências e visite pessoalmente. Em Lisboa, seja seletivo: verifique certificado energético, estado de conservação, encargos mensais de condomínio e localização real (proximidade a transportes, comércio).
Não se apresse – conhecer bem 5-10 opções é mais eficaz que visitar 30 à pressa.
Etapa 4: Fazer proposta e negociar (Semanas 12-14)
Apresente proposta por escrito, justificando o valor com base em comparáveis da zona. Em Lisboa, existe margem de negociação de 3-7% em muitos casos. Após acordo verbal, avance rapidamente para o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Etapa 5: Assinar CPCV e pagar sinal (Semanas 14-16)
O CPCV formaliza o acordo. Pague sinal de 10-20% do valor acordado e defina prazo para escritura (normalmente 30-90 dias). Leia atentamente todas as cláusulas. Nesta fase, o banco inicia a avaliação do imóvel e análise final de crédito.
Etapa 6: Escritura e conclusão (Semanas 20-24)
Após aprovação final do crédito (1-3 semanas), marque escritura no notário ou use o serviço Casa Pronta. No dia, assinam-se documentos, transfere-se a propriedade e recebe as chaves. O registo da propriedade demora até 30 dias, mas já é proprietário.
Prazo total estimado: 5-6 meses desde o início da procura até ter as chaves na mão, podendo estender-se até 9-12 meses se houver atrasos burocráticos ou dificuldades na aprovação de crédito.
Planear com informação transforma o processo em decisão controlada
Comprar apartamento em Lisboa em 2026 exige planeamento, conhecimento dos preços por zona e clareza sobre todos os custos envolvidos no processo. Com os dados do INE sobre preços medianos, a análise das diferenças entre bairros centrais e periféricos e a compreensão detalhada de encargos como IMT, Imposto do Selo e escritura, tens agora as bases necessárias para avançar com confiança.
O mercado continuará a evoluir, mas com informação actualizada e um plano estruturado – desde a definição do orçamento até à assinatura da escritura – podes transformar a procura de casa num processo controlado e informado, evitando erros comuns e melhorando o investimento.
A chave está em começar com expectativas realistas, comparar zonas com dados oficiais e preparar-te financeiramente para todos os custos, garantindo que o sonho da casa própria se concretiza de forma sustentável e bem planeada.
Perguntas frequentes
O preço mediano em Lisboa ronda os 4.865 € por metro quadrado, segundo dados do INE do segundo trimestre de 2025. Um T2 de 70 m² custa aproximadamente 340.550 €. Além do preço de compra, é necessário contar com custos adicionais como IMT, Imposto do Selo, escritura e comissões bancárias, que somam tipicamente entre 8% e 12% do valor total. Para um apartamento de 250.000 €, estes encargos rondam os 13.000 € a 15.000 €.
Santa Clara é a freguesia mais acessível de Lisboa, com preços em torno de 3.450 € por metro quadrado. Outras zonas com valores mais contidos incluem áreas periféricas como Marvila e alguns sectores de Olivais. Municípios limítrofes como Odivelas apresentam preços ainda mais baixos, na ordem dos 3.048 € por metro quadrado, permitindo maior poder de compra para orçamentos mais ajustados.
O Instituto Nacional de Estatística disponibiliza as “Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local” no seu portal oficial, com dados trimestrais por município e freguesia. A plataforma GeoHab permite visualizar mapas interativos com preços por área geográfica. Estas ferramentas ajudam a comparar zonas e a perceber se os preços dos anúncios estão alinhados com as medianas oficiais da área pretendida.
Os principais impostos são o IMT e o Imposto do Selo. O IMT aplica-se sobre o valor de compra, com taxas progressivas entre 2% e 8% (isenção até 106.346 € para habitação permanente). O Imposto do Selo incide 0,8% sobre o valor de aquisição e 0,6% sobre o crédito habitação (se aplicável). Jovens até 35 anos têm isenção total de ambos os impostos até 330.539 €.
O processo típico demora entre 5 e 6 meses, desde o início da procura até receber as chaves. Este prazo inclui definição de orçamento, obtenção de pré-aprovação de crédito, visitas a imóveis, negociação, assinatura do CPCV e escritura. Em casos com atrasos burocráticos ou dificuldades na aprovação de crédito, o processo pode estender-se até 9 a 12 meses.
Sim, os bancos portugueses exigem normalmente entrada de 10% a 20% do valor do imóvel para residentes. Num apartamento de 250.000 €, a entrada varia entre 25.000 € e 50.000 €. Além da entrada, é necessário ter disponível capital para custos adicionais (IMT, Imposto do Selo, escritura), que somam cerca de 6% a 8% do valor total.
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) formaliza o acordo entre comprador e vendedor antes da escritura. Assina-se após acordo verbal sobre o preço e condições, tipicamente 12 a 14 semanas após início da procura. No momento da assinatura, paga-se um sinal de 10% a 20% do valor acordado e define-se o prazo para escritura, normalmente entre 30 e 90 dias.
Compensa se o horizonte de investimento for de médio a longo prazo e se o orçamento estiver bem definido. Os preços continuam a valorizar, especialmente em zonas consolidadas, e não se preveem correções significativas a curto prazo. Para quem planeia viver no imóvel ou investir em arrendamento, comprar agora pode fazer sentido, desde que os custos mensais não comprometam a estabilidade financeira.
Apresente proposta por escrito, justificando o valor com base em preços medianos da zona e comparáveis recentes. Em Lisboa, existe margem de negociação de 3% a 7% em muitos casos. Ter pré-aprovação de crédito fortalece a posição negocial. Analise o estado de conservação do imóvel, tempo de venda e motivação do vendedor para fundamentar a proposta.
Os documentos base incluem NIF, comprovativos de rendimento dos últimos 3 meses, declaração de IRS do último ano, extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses, documento de identificação válido e comprovativo de morada. Cada banco pode solicitar documentação adicional conforme o perfil do cliente. Reúna estes documentos antes de iniciar o pedido de pré-aprovação para acelerar o processo.
Fontes e referências
- Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local – Instituto Nacional de Estatística
- Tendência do metro quadrado em Lisboa – Accio
- Preço de casas à venda em Portugal atinge novo recorde em 2025 – Idealista
- Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local – INE
- Comprar casa em Lisboa e Porto: preços caem em várias zonas – Idealista
- IMT: Tabelas práticas em vigor em 2026 – APCMC
- Escalões do IMT sobem 2% em 2026 e jovens ficam isentos até 330.539 euros – Doutor Finanças
- Custos adicionais de compra de imóveis em Portugal – Ocean Horizon
- Comprar casa em Portugal em 2026: guia passo a passo do sinal à escritura – André Branco
- Quanto tempo demora a compra de casa em Portugal – SuperCasa
- Erros a evitar na compra da primeira casa – Doutor Finanças
