Comprar casa em Portugal em 2026 continua a ser um dos maiores desafios financeiros para a maioria das famílias, mas também uma das decisões mais importantes da vida adulta. Se está a considerar comprar ap ou casas para comprar em zonas como Ponta Delgada ou Torres Vedras, sabe que o preço anunciado nos portais imobiliários é apenas a ponta do icebergue.
Muitos compradores descobrem tarde demais que, para além do valor de compra, existem custos adicionais que podem facilmente ultrapassar os 10% do preço final – entre impostos como o IMT e Imposto do Selo, despesas notariais, registos e encargos bancários. Este guia completo foi criado para mostrar quanto custa realmente comprar apto ou imoveis em Portugal, explicar cada etapa do processo de forma clara e fornecer uma checklist detalhada de custos que o ajudará a planear financeiramente os próximos 6 a 12 meses.
Ao longo deste artigo, vai descobrir como calcular com precisão os impostos que terá de pagar, compreender todos os custos legais envolvidos e seguir um roteiro prático que torna o sonho da casa própria mais tangível e seguro.
Antes de comprar: quanto custa realmente uma casa em Portugal?
Quando se fala em comprar casa, a maioria das pessoas concentra-se no preço do imóvel. Mas a verdade é que o valor anunciado não é tudo. Existem vários custos adicionais que podem facilmente somar entre 6% a 8% do preço de compra – ou seja, numa casa de 200.000 €, prepare-se para gastar entre 12.000 € a 16.000 € em despesas extra.
Os impostos principais
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o primeiro grande custo. Este imposto varia conforme o valor do imóvel e o tipo de habitação. Para habitação própria permanente, existe isenção para imóveis até 101.917 €, mas acima deste valor as taxas oscilam entre 2% e 8%, aplicadas de forma progressiva.
Por exemplo, numa casa de 250.000 € para habitação própria, pode esperar pagar cerca de 5.000 € a 6.000 € de IMT. Se for habitação secundária ou para investimento, as taxas são ainda mais elevadas.
Depois há o Imposto do Selo, que corresponde a 0,8% sobre o valor de compra. Nesse mesmo imóvel de 250.000 €, seriam 2.000 €. Se recorrer a crédito habitação, soma-se ainda mais 0,6% de Imposto do Selo sobre o valor do empréstimo – neste caso, mais 1.500 € se pedir financiamento total.
Escritura, registo e encargos bancários
A escritura pública é obrigatória e custa entre 500 € a 800 €, dependendo do valor do imóvel e do cartório. O registo predial adiciona mais 250 € a 700 €. Se contratar crédito habitação, os bancos cobram ainda comissões de abertura de processo, avaliação do imóvel e preparação de documentos, que podem totalizar 800 € a 1.500 €.
Outros custos a considerar
Não se esqueça da mediação imobiliária (normalmente paga pelo vendedor, mas confirme sempre), possíveis obras de remodelação, mudança e ativação de serviços. Se comprar apartamento, haverá despesas de condomínio mensais.
Na prática
Para uma casa de 200.000 € com crédito habitação, o custo total pode incluir: 3.500 € de IMT, 1.600 € de Imposto do Selo (compra + crédito), 600 € de escritura, 500 € de registo e 1.000 € de encargos bancários – cerca de 7.200 € no total. Ter este valor disponível é essencial para evitar surpresas e garantir que consegue concretizar a compra sem stress financeiro.
IMT e Imposto do Selo: como calcular quanto vai pagar ao Estado
Quando compra uma casa em Portugal, terá de pagar ao Estado dois impostos obrigatórios: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Compreender como funcionam e quanto representam no orçamento é fundamental para planear adequadamente a compra.
O que é o IMT e quando se aplica
O IMT incide sobre a compra de imóveis e o valor a pagar depende de três fatores: o preço do imóvel, o destino que lhe vai dar (habitação própria permanente ou secundária/investimento) e a idade, caso seja jovem comprador. As taxas são progressivas e variam entre 2% e 8% para habitação própria permanente, aplicando-se sobre escalões do valor do imóvel.
Para habitação própria permanente em 2026, existe isenção total de IMT até 330.539 €. Se o imóvel custar entre 330.539 € e 660.982 €, beneficia de isenção parcial com taxa marginal de 8% aplicada apenas ao montante que excede os 330.539 €. Acima deste valor, aplicam-se taxas progressivas conforme os escalões.
Para habitação secundária ou investimento, as taxas são diferentes: a isenção total só existe até 106.346 € e os escalões sobem progressivamente até 8%.
Imposto do Selo: uma taxa fixa de 0,8%
O Imposto do Selo é mais simples de calcular. Aplica-se uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de compra do imóvel, seja ele qual for. Este imposto incide sobre o valor declarado na escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), consoante o que for mais elevado. Ao contrário do IMT, não há isenções para habitação própria permanente neste imposto.
Exemplos práticos de cálculo
Para uma casa de 150.000 € destinada a habitação própria permanente: paga 0 € de IMT (isento) + 1.200 € de Imposto do Selo (0,8%). Numa casa de 250.000 € como habitação secundária: pagará cerca de 9.500 € de IMT + 2.000 € de Imposto do Selo. Para um apartamento de 400.000 € como habitação própria: IMT de aproximadamente 5.556 € + 3.200 € de Imposto do Selo.
Para calcular com precisão, utilize os simuladores oficiais disponibilizados por entidades como a Câmara dos Notários, APEMIP ou instituições bancárias. Estes calculadores permitem inserir o valor do imóvel e o destino pretendido, apresentando de imediato os valores exatos a pagar em 2026.
Escritura, registos e custos legais: o que paga no notário e conservatória
Quando chega à fase final da compra de casa, os custos legais podem surpreender quem não estiver preparado. A escritura e os registos representam uma fatia significativa das despesas, mas são essenciais para garantir que o imóvel fica oficialmente em seu nome e protegido legalmente.
O que paga na escritura
A escritura pública é o ato que oficializa a transferência de propriedade. Pode ser feita num cartório notarial ou através do serviço Casa Pronta (disponível em alguns balcões). No cartório tradicional, os custos rondam entre 300 € e 500 €, dependendo do valor do imóvel e da tabela praticada.
O serviço Casa Pronta oferece um custo fixo de cerca de 375 €, que já inclui o registo predial único, tornando o processo mais simples e previsível.
Se contratar crédito habitação, a escritura de hipoteca pode ser feita no mesmo ato ou separadamente. Neste caso, acrescem custos adicionais, normalmente entre 200 € e 300 €.
Registos na conservatória
Após a escritura, é obrigatório registar a aquisição na conservatória do registo predial. Este registo garante que fica inscrito como proprietário legal do imóvel. O custo é de 125 € por imóvel, mais 30 € por cada fração adicional (se aplicável).
Se o registo for feito online através do Predial Online, o valor é de 225 € pelo serviço completo; presencialmente num balcão, o custo sobe para 250 €.
Quando e a quem paga
Os custos da escritura são pagos no momento da assinatura, diretamente ao notário ou entidade que realiza o ato. Já o registo predial é pago após a escritura, seja online ou presencialmente. Se optar pelo Casa Pronta, ambos os custos são liquidados num único pagamento.
Outros encargos a considerar
Além da escritura e registos, não se esqueça do Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) e do Imposto de Selo, que devem ser pagos antes da escritura. Estes valores variam conforme o preço do imóvel e se é habitação própria permanente. Para uma casa de 200.000 € como habitação permanente, o IMT pode rondar os 5.183 €, e o Imposto de Selo será de 1.600 €.
Prepare um orçamento que contemple todos estes custos legais para evitar imprevistos na reta final da compra.
Passo-a-passo para comprar casa em 6-12 meses (com checklist de custos)
Meses 1-2: Definir orçamento real e organizar finanças
Comece por fazer as contas a sério. Junte os extratos bancários dos últimos três meses e identifique para onde vai o dinheiro. Uma regra prática: a prestação mensal da casa não deve ultrapassar 30-35% do rendimento líquido do agregado.
Se ganha 2.000 € por mês líquidos, planeie gastar no máximo 600 € a 700 € em prestação. Use este período para consolidar dívidas existentes, melhorar a taxa de esforço e juntar entrada. O ideal é ter 10-20% do valor do imóvel poupado, mais uma almofada de 3.000 € a 5.000 € para custos iniciais.
Meses 3-4: Pesquisa ativa e pré-aprovação de crédito
Defina zonas concretas – se procura em Ponta Delgada ou Torres Vedras, analise preços por metro quadrado e tipologias disponíveis. Visite portais imobiliários, crie alertas e comece a fazer visitas aos fins de semana.
Em paralelo, peça simulações de crédito habitação em pelo menos três bancos. A pré-aprovação dá-lhe poder negocial e mostra aos vendedores que é comprador sério. Nesta fase, use simuladores de IMT e Imposto do Selo para calcular os custos fiscais reais: para um apartamento de 150.000 € em habitação própria permanente, espere pagar cerca de 1.800 € de IMT e 1.200 € de Imposto do Selo (0,8%).
Meses 5-8: Negociação, proposta e contrato
Encontrou a casa? Faça uma proposta por escrito, normalmente 5-10% abaixo do preço pedido. Após aceitação, paga o sinal (10% do valor) e assina o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Reserve 500 € a 800 € para despesas de advogado ou notário na revisão do contrato.
Finalize o pedido de crédito habitação com documentos completos: IRS dos últimos dois anos, recibos de vencimento, caderneta predial.
Meses 9-12: Escritura e mudança
Aguarde a aprovação do crédito (1-2 meses) e agende a escritura. No dia, pague IMT, Imposto do Selo, escritura (300 € a 600 €) e registo predial (250 €). Total de custos extra: 5-8% do valor do imóvel.
Após a escritura, organize mudança, alteração de moradas fiscais e contratos de energia, água e telecomunicações.
Da decisão à chave na porta
Comprar casa em Portugal exige planeamento rigoroso, conhecimento claro dos custos totais e uma abordagem realista ao mercado imobiliário atual. Ao longo deste guia, explorámos desde os custos iniciais – incluindo IMT, Imposto do Selo, escritura e registos – até ao processo completo passo-a-passo que pode transformar o objetivo de comprar ap, casas Ponta Delgada, Torres Vedras ou qualquer outro imóvel numa realidade concreta nos próximos 6 a 12 meses.
A chave está em antecipar cada despesa, usar simuladores oficiais para calcular impostos com precisão e seguir uma checklist detalhada que evite surpresas financeiras no momento da compra. Agora que conhece todos os custos envolvidos e tem um roteiro claro, está em condições de avançar com confiança, sabendo exatamente quanto precisa poupar e quais os passos a dar em cada fase do processo de aquisição de imóveis em Portugal.
Perguntas frequentes
Normalmente precisa de 10% a 20% do valor do imóvel para entrada, mais 3.000 € a 5.000 € para custos iniciais. Os bancos financiam geralmente até 90% do valor da casa para habitação própria permanente. Para comprar uma casa de 200.000 €, prepare pelo menos 20.000 € de entrada e mais 5.000 € para impostos e despesas legais.
Sim, mas existe isenção total para habitação própria permanente até 330.539 € em 2026. Acima deste valor, paga uma percentagem progressiva apenas sobre o excedente. Para habitação secundária ou investimento, a isenção é bem mais baixa (até 106.346 €), aplicando-se taxas mais elevadas.
Não. O IMT e o Imposto do Selo têm de ser pagos antes da escritura e não podem ser financiados pelo banco. Por isso, é fundamental ter esta verba disponível para além da entrada da casa. Para uma casa de 250.000 €, prepare cerca de 7.000 € para estes impostos.
A escritura tradicional num cartório notarial custa entre 300 € e 500 €. Se optar pelo serviço Casa Pronta, o custo fixo é de cerca de 375 €, já incluindo o registo predial. Se houver escritura de hipoteca para crédito habitação, acrescente mais 200 € a 300 €.
O processo completo demora normalmente entre 6 a 12 meses. Inclui definir orçamento, poupar entrada (1-2 meses), procurar casa (2-3 meses), obter pré-aprovação de crédito (1 mês), negociar e assinar CPCV (1 mês), aprovação final do crédito (1-2 meses) e escritura.
Sim. É normal fazer uma proposta 5% a 10% abaixo do preço pedido, sobretudo se tiver pré-aprovação de crédito e mostrar capacidade de avançar rapidamente. Casas há muito tempo no mercado ou com pequenos defeitos oferecem maior margem de negociação.
Se desistir sem justa causa, perde o sinal que pagou (normalmente 10% do valor). Se for o vendedor a desistir, terá de devolver o dobro do sinal. Por isso, só assine o CPCV quando tiver a certeza de que quer e pode avançar com a compra.
Conte com prestação do crédito habitação, IMI anual (dividido em duas ou três prestações), condomínio (se for apartamento), seguros obrigatórios (multirriscos e vida), água, luz, gás, telecomunicações e manutenção. Numa casa de 200.000 €, o total pode rondar 800 € a 1.200 € por mês.
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado, especialmente para rever o CPCV e verificar a situação legal do imóvel. Os honorários rondam 500 € a 800 € e podem evitar problemas futuros, como ónus ou dívidas associadas ao imóvel.
Peça a caderneta predial atualizada e a certidão permanente do registo predial na conservatória. Estes documentos mostram se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus sobre o imóvel. Um advogado pode ajudar a interpretar esta informação e garantir que compra em segurança.
Fontes e referências
- Custos para comprar casa em Portugal – Doutor Finanças
- Tabelas práticas de IMT em vigor em 2026 – Associação Portuguesa de Consultores e Mediadores de Crédito
- Taxas e impostos para compra e venda de imóveis – Caixa Geral de Depósitos
- Guia fiscal sobre IMT – PwC Portugal
- Simulador de IMT – Doutor Finanças
- Quanto custa a escritura de imóvel – Santander Portugal
- Custos dos serviços notariais e de registo – Instituto dos Registos e do Notariado
- Simulador de IMT – Santander Portugal
